1장 부동산 경제론
<1> 부동산의 수요와 공급이론
1. 부동산의 수요
(1) 수요의 개념
ㄱ. '수요'란 일정 기간 동안에 주어진 가격으로 소비자가 재화나 서비스를 구매하고자 하는 욕구를 말하고 '수요량'이란 주어진 가격수준으로 소비자가 구입하고자 의도하는 재화나 서비스의 총량을 말한다.
ㄴ. 수요는 소비자가 실제로 구입한 양이 아니라 의도된 양을 나타내는 사전적 개념이다.
ㄷ. 일반적으로 수요란 '유효수요'를 의미한다. 유효수요란 '살의사'와 '지불능력'을 갖춘 수요를 의미하며 살 의사를 '욕구', 지불능력을 '구매력'이라고 한다.
ㄹ. 수요는 일정 시점이 아니라 일정 기간에 걸쳐서 측정되는 유량의 개념이다.
(2) 유량과 저량
ㄱ. 경제변수는 '일정 기간 동안'에 측정되는 변수인 유량과 '일정 시점'에서 측정되는 저량으로 구분된다.
ㄴ. 댐에서 방출된 물의 양이나 수도꼭지에서 흘러나오는 물의 양은 일정 기간에 측정되므로 유량에 해당된다. 그러나 물탱크에 고여 있는 물의 양이나 욕조에 차 있는 물의 양은 저량에 해당된다.
ㄷ. 경제학에서 별다른 언급없이 그냥 수요와 공급이라 하는 것은 대부분의 경우 유량의 수요와 유량의 공급을 의미한다.
ㄹ. 경제학과 달리 공급이 단기적으로 제한되고 내구성이 강한 부동산 문제를 분석할 때는 유량의 개념뿐만 아니라 저량의 개념도 동시에 사용해야 하는 경우가 많다.
*유량과 저량
| 구분 | 개념 | 예 |
| 저량 | '일정시점'을 기준으로 측정하는 변수 | 주택재고량, 부동산투자회사의 순자산 가치, 국부, 인구, 자산, 부채, 외환보유액, 통화량, 노동량, 자본량 등 |
| 유량 | '일정기간'을 기준으로 측정하는 변수 | 임대료 수입, 신규주택공급량, 주택거래량, 부동산 회사의 당기순이익, 순영업소득, 국민총생산, 국민소득, 국제수지, 수출, 수입, 소비, 투자 등 |
(3) 수요의 결정요인과 수요함수
ㄱ. '수요함수'란 일정 기간 동안 어떤 재화의 수요와 그 수요에 영향을 주는 결정요인들 간의 관계를 함수형태로 나타낸 것이다.
ㄴ. 단위시간당 사람들이 보유하고자 하는 주택의 수요량은 다음과 같은 요인에 의해 결정된다.
Qd = f(PVh, Ps, Pc, I, E, B)
Qd = 주택의 수요량
PVh = 주택의 가격
Ps = 주택서비스에 대한 대체재의 가격
Pc = 주택서비스에 대한 보완재의 가격
I = 주택서비스 소비자들의 총실질소득
E = 시장의 힘 또는 비시장의 힘에 대한 기대감
B = 주택을 매수하고자 하는 사람의 수
(4) 수요곡선과 수요법칙
ㄱ. 수요곡선 : 단위당 가격(임대료)과 수요량과의 관계를 그래프로 나타낸 것이다.
ㄴ. 수요법칙 : 다른 조건이 동일할 경우, 부동산의 수요량은 가격에 반비례한다. 단위당 가격이 상승하면 수요량은 감소하고 가격이 하락하면 수요량은 증가한다. 즉, 가격(임대료)과 수요량 사이의 역(-)의 관계를 '수요법칙'이라 한다.
ㄷ. 가격과 수요량이 역(-)의 관계에 있으므로 수요곡선을 좌표평면 위에 나타내면 '우하향'하는 곡선의 모양을 갖는다.
(5) 수요곡선이 우하향하는 이유
수요곡선이 우하향하는 것은 임대료가 상승하면 수요량이 줄어들고 임대료가 하락하면 수요량은 증가하기 때문이다. 그렇다면 임대료가 상승하면 수요량은 왜 줄어들고 임대료가 하락하면 수요량은 왜 늘어나는가?
1) 가격효과
소득효과와 대체효과를 합한 합성효과를 '가격효과'라 한다.
ㄱ. 소득효과
- 개념: 소득효과란 소득이 줄어듦에 따라 소비를 줄이는 현상을 말한다.
- 임대료가 상승했다는 말은 소비자의 소득이 상대적으로 줄어들었다는 것을 의미한다. 소득이 줄어들게 되면 주택이든 다른 재화든 소비자는 그 전보다 적은 양의 재화를 소비할 수 밖에 없다.
ㄴ. 대체효과
- 개념: 대체효과란 어떤 재화의 가격이 상승했을 때, 그 재화의 소비가 줄고 대체관계에 있는 재화의 소비가 늘어나는 현상을 말한다.
- 이 같은 현상이 발생하는 것은 소비자가 주어진 예산으로 효용극대화를 달성하기 위한 소비행위를 하기 때문이다.
2) 기회비용
ㄱ. 개념 : 기회비용이란 예산이 한정되어 있을 때, 어느 한 재화를 소비함으로써 희생되어야 하는 다른 재화의 효용을 의미한다.
ㄴ. 단위당 임대료가 상승했을 때 동일한 사무실 공간을 그대로 사용하기 위해서는 그만큼 다른 재화의 사용을 희생해야 한다. 그렇지 않으려면 사무실 공간의 사용을 줄여야한다.
(6) 개별수요곡선과 시장수요곡선
ㄱ. 개별수요곡선이란 개별소비자 한 사람 한 사람의 수요곡선을 말한다.
ㄴ. 시장수요곡선은 각 가격수준에 해당하는 개인의 수요량을 전부 합한 것으로 개별수요곡선의 수평적 합계로 도출된다. 다시 말해서 각 가격에서 시장수요량을 구하기 위해서는 그 가격에 대응하는 개별수요곡선의 가로축에 나타난 수요량을 더한다는 것이다.
ㄷ. 일반적으로 시장수요곡선은 개별수요곡선보다 완만한(탄력적)형태가 된다.
(7) 수요의 변화와 수요량의 변화
ㄱ. 구별의 필요성 : 수요곡선을 이해하는 데 있어 반드시 구별해야 하는 중요한 개념이 있다. '수요의 변화'와 '수요량의 변화'라는 개념이다. 마찬가지로 공급곡선의 경우에도 '공급의 변화'와 '공급량의 변화'는 구별되어야 한다.
ㄴ. 수요의 변화 : 수요의 변화란 문자 그대로 수요 자체에 대한 변화이다. 수요의 변화는 곡선 자체를 상하로 이동시킨다.
ㄷ. 수요량의 변화 : 수요량의 변화란 가격이 변함에 따라 동일한 수요곡선상에서 수요량이 변화하는 것을 의미한다.
| 수요의 변화 | 수요량의 변화 |
| - 원인 : 가격 이외의 다른 결정요인(소득수준, 인구수, 소비자의 선호, 다른 재화의 가격 등)의 변화 - 수요곡선 자체의 이동이 발생한다. |
- 원인 : 해당 재화의 가격변화로 그 재화의 수요량이 변화하는 것을 말한다. - 수요곡선상에서의 이동이 발생한다. |
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