부동산학/부동산학개론9 Part 1. 부동산학 총론 토지의 인문적 특성 2. 병합, 분할의 가능성 (1) 의의 토지를 이용하는 주체가 이용하고자 하는 적합규모에 따라 필별 단위로 합할 수 있고 나눌 수도 있는 성격을 병합, 분할 가능성이라 한다. (2) 병합, 분할의 가능성으로부터 파생되는 특징 ㄱ. 용도의 다양성을 지원 적절한 크기와 모양을 갖춘 토지가 없을 경우 개발업자는 일단의 토지를 원하는 크기와 모양으로 분할할 수도 있고 주변 토지를 매수하여 적절한 형태로 만들 수도 있다. 이때 전자를 분필(분할), 후자를 합필(합병)이라 하며, 효과적인 토지의 합병, 분할은 용도의 다양성을 지원하게 된다. ㄴ. 합필가치 토지를 합필하면 규모의 경제에 의해 토지가치가 증가하는 수가 많다. 이런 현상을 플롯테이지 현상이라 하며 이때 합필 전보다 증가된 토지가치의 .. 2022. 7. 27. Part.1 부동산학 총론 3장 부동산의 특성 4. 개별성(비대체성, 비동질성, 이질성) (1) 의의 어떠한 부동산도 똑같은 것은 없다. 부동산은 위치, 크기, 모양 등에 있어 많은 차이를 보이는데, 부동산의 이같은 성격을 이질성, 비동질성, 비대체성, 개별성 또는 독특성이라고 한다. 특정 부동산은 다른 부동산과 유사할 수 있고 경제적으로 대체성이 있을 수 있다. 그러나 모든 부동산은 지리적으로 결코 같을 수 없다. (2) 개별성으로부터 파생되는 특징 ㄱ. 물리적 비대체성 - 부동산 시장에서는 개별성으로 인해 수급에 완전한 대체관계가 제약되기 때문에 경제학에서 일반적으로 사용하고 있는 수요공급분석을 그대로 적용하기 어려운 면이 있다. - 부동산은 대체할 수 없는 물건이며, 이에 따라 가치추계의 어려움이 발생한다. 따라서 부동산 가.. 2022. 7. 18. Part.1 부동산학 총론 3장 부동산의 특성 2. 부증성(비생산성, 면적의 유한성, 수량의 고정성) (1) 의의 토지란 자연적으로 주어지는 재화이지 생산되는 재화가 아니다. 토지의 이런 성격을 비생산성 또는 부증성이라고 한다. 토지는 생산되는 재화가 아니기 때문에 공급이 쉽게 늘어나지 않는다. 물론 간척이나 매립을 통해 지표면적은 증대될 수 있으나 그렇다고 해서 공간으로서의 토지가 증대되지 않는다. (2) 부증성으로부터 파생되는 특징 ㄱ. 물리적, 경제적 공급 - 토지의 물리적 공급은 제한되어 있으나 경제적 공급은 제한되지 않는다. 토지시장을 분석할 때 단기공급곡선은 수직이지만 장기공급곡선이 완만하게 우상향하는 이유도 여기에 있다. - 토지는 생산비를 투입해 생산할 수 없기 때문에 생산비법칙이 적용되지 않으며 물리적 공급 또한 .. 2022. 7. 11. Part. 1 부동산학 총론 3장 부동산의 특성 토지는 일반경제재와는 본질적으로 다른 여러 가지의 특성을 지닌다. 학자에 따라 나누어지는데 부동산의 물리적 성격인 '자연적 특성'과 토지와 인간과의 관계에서 나타나는 '인문적 특성'으로 나누어 다음과 같이 살펴볼 수 있다. 토지의 자연적 특성 토지의 자연적 특성은 부동산이 본래부터 지니고 있는 물리적 특성으로 선천적, 본원적, 불변적 특성을 말하며 일반적으로 부동성, 부증성, 영속성, 개별성, 인접성 등을 들 수 있다. 1. 부동성(비이동성, 지리적 위치의 고정성) (1) 의의 부동산은 물리적 의미에서 지리적 위치가 고정되어 있다. 토지를 구성하는 물리적 실체, 즉 토양, 광물 등은 이동될 수 있으나 토지의 지리적 위치 자체는 이동되는 것이 아니다. 부동산의 이 같은 성질을 부동성이라.. 2022. 7. 8. 이전 1 2 3 다음