<4> 법률적 개념의 부동산
(1) 협의의 부동산(민법상의 부동산)
협의의 부동산이란 민법에서 규정하는 '토지 및 그 정착물'을 말한다.
1) 토지
ㄱ. 토지소유자는 법률의 범위내에서 자유로이 소유지를 사용, 수익, 처분할 수 있고 (민법 제211조), 토지 소유권은 정당한 이익 범위내에서 토지의 상하에 미친다(동법 제212조). 토지소유자는 스스로 토지를 이용하고 타인에게 지상권, 임차권 등을 설정하여 대가를 얻고 이용시키거나 저당권을 설정하여 자금을 융통할 수 있다.
ㄴ. 헌법 제122조에서는 '국가는 토지소유권에 대해 법률이 정하는 바에 따라 제한과 의무를 과할 수 있다.'라고 규정하고 있어, 토지소유권의 제한 및 토지공개념 적용의 주장이 더욱 높아지고 있다.
2) 정착물
ㄱ. 일반적 정의 : 정착물이란 원래는 분리된 동산이었으나 토지나 건물에 항구적으로 설치되거나 부착됨에 따라 부동산의 일부가 된 물건을 가리킨다.
ㄴ. 민법상의 정의 : 우리나라 민법에서는 정착물을 토지에 부착하는 물건으로 정의하며 정착물은 토지와 서로 다른 부동산으로 간주되거나 토지의 일부로 간주된다.
| 독립정착물 | 아파트, 빌딩 등 건물 소유권 보존 등기된 입목 명인방법에 의한 수목집단, 미분리 과실 권원에 의해 타인의 토지에서 재배되는 농작물 |
| 종속정착물 | 교량, 축대, 돌담, 도로, 다리 등의 공작물 매년 경작 노력을 요하지 않는 나무, 다년생 식물 등 |
| 동산 간주 | 계속성 없는 판잣집 가식 중에 있는 수목 기타 쉽게 이동가능 물건 등 |
3) 정착물의 구분기준
ㄱ. 물건이 부동산에 부착된 방법
- 물리적 손상 유무 : 부착된 물건이 물리적으로나 기능적으로 건물에 아무런 손상을 주지 않고 제거될 수 있으면 동산, 그렇지 않으면 정착물로 취급
- 건물효용에 대한 지장 유무
- 물리적으로 아무런 손상없이 제거가능해도 기능적으로 건물 효용을 제한하면 그 물건은 동산으로 간주하지 못함
- 물리적으로는 아무런 손상없이 건물로부터 제거가능하나 제거후 건물 효용이 지장을 받게되면 동산으로 간주되지 않고 부동산 정착물로 간주
ㄴ. 물건의 성격
- 특별히 구축되거나 고안된 것 : 어떤 물건이 건물의 특정 위치나 용도에 맞도록 특별 구축되었거나 고안되었으면 그 물건은 해당 건물에 항구적 설치 의도 있는 것으로 간주, 정착물 취급
- 주물과 종물의 관계 : 물건의 성격이 주물과 종물 관계에 있을 때 주물이 정착물이면 종물도 정착물로 간주
ㄷ. 물건을 설치한 의도
- 소유자가 대상 물건을 무슨 의도로 설치했느냐 하는 것도 구분기준이 된다.
- 임대아파트에 설치되어 있는 가스스토브는 건물에 손상주지 않고 제거 가능하다. 그러나 설치한 소유자의 의도는 임대가치의 증진을 위한 것이라고 추정가능하여 정착물로 취급
- 동일한 가스스토브라 할지라도 일반가정에 있는 것은 주인이 이사할때 가지고 갈 수 있으므로 정착물로 취급되지 않는다.
ㄹ. 거래당사자의 관계
- 임차인과 임대인일 경우 : 쌍방 관계가 임차인과 임대인일 경우, 임차인이 설치한 진열대나 선발들은 그것이 건물에 부착되어 있다고 해도 정착물 범주에 들지 않는다.
- 매도인과 매수인일 경우 : 쌍방 관계가 매도인과 매수인일 경우, 정착물인지 여부가 불분명한 물건을 일단 정착물로 간주되어 매수인에게 넘어간다. 부동산 매매시 어느 물건이 거래에 포함되는지 사전에 명확하게 규정해야한다.
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