Part.1 부동산학 총론

3장 부동산의 특성

 

2. 부증성(비생산성, 면적의 유한성, 수량의 고정성)

(1) 의의

토지란 자연적으로 주어지는 재화이지 생산되는 재화가 아니다. 토지의 이런 성격을 비생산성 또는 부증성이라고 한다. 토지는 생산되는 재화가 아니기 때문에 공급이 쉽게 늘어나지 않는다. 물론 간척이나 매립을 통해 지표면적은 증대될 수 있으나 그렇다고 해서 공간으로서의 토지가 증대되지 않는다.

(2) 부증성으로부터 파생되는 특징

ㄱ. 물리적, 경제적 공급

- 토지의 물리적 공급은 제한되어 있으나 경제적 공급은 제한되지 않는다. 토지시장을 분석할 때 단기공급곡선은 수직이지만 장기공급곡선이 완만하게 우상향하는 이유도 여기에 있다.

- 토지는 생산비를 투입해 생산할 수 없기 때문에 생산비법칙이 적용되지 않으며 물리적 공급 또한 불가능하다. 따라서 토지의 물리적 공급곡선은 수직(완전비탄력적)이 된다. 

- 토지를 용도별로 본다면 부증성은 성립하지 않고 용도변경을 통해 토지 공급량을 늘릴 수도 줄일 수도 있다. 또한 수면 매립이나 개간으로 농지나 택지를 확대하는 것은 부증성의 예외가 아니라 자원의 이용전환이고 경제적 공급에 해당된다. 

ㄴ. 단기적, 장기적 공급

- 토지 공급은 어떤 용도에 대해 단기적으로 제한되어 있다. 그러나 장기적 측면에서 볼 때 특정 용도의 토지공급이 제한적인 것은 아니다. 

- 다른 목적의 토지이용은 특정 목적의 토지이용으로 용도가 전환되기 때문에 토지공급은 단기적으로는 비탄력적이지만 장기적으로는 어느 정도 탄력적이라고 할 수 있다.

ㄷ. 집약적 이용과 유용한 토지의 공급

- 인구의 계속적인 증가는 유용한 토지 공급을 제한하고 있다. 그로인해 토지부족 문제의 근원이 되고 지가상승 원인이 된다. 

- 토지의 희소성 증대는 오늘날 부동산 활동에 사회성, 공공성이 요구되며 '토지공개념'이 도입되는 근거가 된다.

- 토지이용을 집약화시킨다. 유용한 토지공급은 토지를 얼마나 집약적으로 이용하느냐에 달려있으며 토지를 집약적, 효율적으로 이용함에 따라 유용한 토지 공급은 오히려 증가할 수 있다. 

ㄹ. 토지의 공급제한은 공급자경쟁보다 수요자경쟁이 야기된다.

ㅁ. 토지 공급제한은 항상 부동산 활동에 있어서 최유효이용의 원칙 근거가 된다.

ㅂ. 토지의 부증성은 지대 또는 지가를 발생시키며 독점소유욕을 갖게 한다.

 

3. 영속성(비소모성, 불괴성)

(1) 의의

ㄱ. 공간으로서의 토지는 영원히 존속되는 것으로 결코 파괴되지 않는데 토지의 이러한 성격을 불괴성 또는 영속성이라 한다. 

ㄴ. 토지는 홍수, 경작방법 등에 따라 때로 물리적 영향을 받게되나 근본적으로는 영구불멸이다. 즉, 이 특성은 사용으로 인해 줄어들거나 방치해두어도 부패하는 등의 질적 변화가 거의 없이 영속적인 사용과 보존이 가능하다는 뜻이다. 

(2) 영속성으로부터 파생되는 특징

ㄱ. 감가상각의 적용 배제 : 같은 부동산이라 하더라도 건물은 파괴될 수 있고 시간이 지남에 따라 쇠락하게 된다. 따라서 건물을 감가상각의 대상이 된다. 그러나 토지는 영속성을 가지고 있어 물리적으로 감가상각되지 않는다. 

ㄴ. 경제적 가치는 파괴 가능

- 토지는 물리적인 측면에서 파괴될 수 없다는 것이지 경제적 측면에서도 그렇다는 것은 아니고 토지의 경제적 가치는 주변 상황이 변함에 따라 얼마든지 파괴될 수 있다. 

- 폐광촌 등은 토지의 경제적 가치가 파괴될 수 있다는 좋은 예

ㄷ. 자산의 보전수단: 토지의 영속성은 매력적인 투자수단으로 인기를 끌게 할 수 있는 요인이며 토지의 가치보존력을 우수하게 만든다.

ㄹ. 장기적 배려

- 투자, 개발, 관리, 평가 등 부동산 호라동은 ㅁ낳은 시간이 요구되므로 부동산 활동은 장기적 매려가 필요하다.

- 부동산의 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값으로 정의되는 근거가 되며 부동산학에서 가치와 가격을 구별하게 만든다.

- 부동산은 장기투자를 통해 소득이득과 자본이득을 얻을 수 있다.

- 토지의 영속성은 미래 수익을 가정하고 가치를 평가하는 직접환원법의 적용을 가능하게 한다.

- 토지는 영속적이고 이용의 비가역성이 있어 현재 토지이용 결정시 장기적 배려가 필요하다.

ㅁ. 임대차시장의 발달

- 부동산의 영속성은 소유이익과 이용이익을 분리하여 타인으로 하여금 이용가능하게 하며 그로 인해 부동산의 매매시장분만 아니라 임대차시장이 발달되었다.

- 부동산을 송유할 것인지, 임차를 할 것인지에 대한 점유형태의 결정이 필요하다. 

- 신규건설시장뿐만 아니라 재고시장형성에도 영향을 준다.

- 부동산의 유량공급뿐만 아니라 저량 공급을 가능하게 한다.

ㅂ. 소모를 전제로 하는 재생산이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 한다.

ㅅ. 토지는 영속성 때문에 지속적인 이용을 해야 하는 재화이므로 다른 어느 재화보다 관리활동이 중요해진다.