Part 1. 부동산학 총론

<2> 토지의 인문적 특성

2. 병합, 분할의 가능성

(1) 의의

토지를 이용하는 주체가 이용하고자 하는 적합규모에 따라 필별 단위로 합할 수 있고 나눌 수도 있는 성격을 병합, 분할 가능성이라 한다.

(2) 병합, 분할의 가능성으로부터 파생되는 특징

ㄱ. 용도의 다양성을 지원

적절한 크기와 모양을 갖춘 토지가 없을 경우 개발업자는 일단의 토지를 원하는 크기와 모양으로 분할할 수도 있고 주변 토지를 매수하여 적절한 형태로 만들 수도 있다. 이때 전자를 분필(분할), 후자를 합필(합병)이라 하며, 효과적인 토지의 합병, 분할은 용도의 다양성을 지원하게 된다.

ㄴ. 합필가치

토지를 합필하면 규모의 경제에 의해 토지가치가 증가하는 수가 많다. 이런 현상을 플롯테이지 현상이라 하며 이때 합필 전보다 증가된 토지가치의 증분을 합필가치라 한다.

3. 위치의 가변성

특정부지의 토지이용이 상대적 위치에 의해 영향을 받는 것을 토지 위치의 가변성 또는 위치성이라 한다. 토지의 위치성은 특정 토지에 대한 개인이나 집단의 상호 선택과 선호의 결과로 나타나며 개인이나 집단이 특정토지를 선택하는 데 고려하는 요소로 여러 가지가 있을 수 있다.

(1) 사회적 위치의 가변성

인구 및 주거환경의 변화(슬럼화, 과밀화 등), 공원의 폐지, 학교의 이전 등으로 인한 사회 환경의 악화 또는 개선은 사회적 위치를 변화시킨다.

(2) 경제적 위치의 가변성

도로, 철도 등 수송 및 교통체계의 변화, 경제성장, 소득증대, 경기순환 등으로 인한 부동산의 수급 및 유용성의 변화는 경제적 위치를 변화시킨다.

(3) 행정적 위치의 가변성

그린벨트의 지정이나 해제, 부동산세제의 강화, 도시계획의 변경 등과 같은 토지제도나 이용규제, 부동산세제 등의 변화는 행정적 위치를 변화시킨다.

4. 고가성

(1) 일반적으로 고가품일수록 참여자의 시장진입과 탈퇴가 자유롭지 못하다. 부동산은 고가품이기 때문에 수요자(소비자)와 공급자(생산자)가 상대적으로 제한된다.

(2) 고가성으로 인해 부동산 시장의 진, 출입이 어려워진다. 부동산 시장에 수요자로 참여할 의사가 있더라도 고가의 부동산을 살 수 있는 유효수요를 갖추지 못할 경우 시장에 진입이 어려워진다. 유효수요란  '살 의사'와 '지불능력'을 구비한 수요를 지칭한다.

 

*건물의 특성

이동가능성	원칙은 부동성, 예외적으로 이동가능성 예) 모빌하우스, 이축기술의 발달 등
생산가능성	건축에 의한 생산가능성(생산에 있어 일반재화에 비해 비탄력적임)
비영속성	건물은 인위적인 측조물로서 재생산이 가능한 내구소비재
동질가능성	물리적 측면에서는 이질성(비대체성), 용도적으로 동질성(대체성)
지배성과 종속성	건물은 토지를 지배하기도 하며(지배성), 지배받기도 한다(종속성)