Part.1 부동산학 총론

3장 부동산의 특성

 

4. 개별성(비대체성, 비동질성, 이질성)

(1) 의의

어떠한 부동산도 똑같은 것은 없다. 부동산은 위치, 크기, 모양 등에 있어 많은 차이를 보이는데, 부동산의 이같은 성격을 이질성, 비동질성, 비대체성, 개별성 또는 독특성이라고 한다. 특정 부동산은 다른 부동산과 유사할 수 있고 경제적으로 대체성이 있을 수 있다. 그러나 모든 부동산은 지리적으로 결코 같을 수 없다.

(2) 개별성으로부터 파생되는 특징

ㄱ. 물리적 비대체성

- 부동산 시장에서는 개별성으로 인해 수급에 완전한 대체관계가 제약되기 때문에 경제학에서 일반적으로 사용하고 있는 수요공급분석을 그대로 적용하기 어려운 면이 있다.

- 부동산은 대체할 수 없는 물건이며, 이에 따라 가치추계의 어려움이 발생한다. 따라서 부동산 가치의 추계는 보다 전문적인 지식을 가진 감정평가사가 한다.

- 개별성(이질성)은 토지뿐만 아니라 건물이나 기타 개량물에도 적용된다. 동일한 건축업자가 같은 설계도와 같은 원자재로 만든 아파트라 할지라도 결코 같은 것은 없다. 소유주나 점유자에 따라 부동산의 이용이나 유지상태가 달라지기 때문에 비록 처음에는 유사성이 커도 그 정도는 시간이 지나며 차이난다. 따라서 엄격한 의미에서 부동산은 대체할 수 없는 물건이며 이에 따라 가치추계의 어려움이 발생한다. 

- 부동산 물리적으로는 비대체적이나 이용 측면에서는 대체 가능

ㄴ. 일물일가의 법칙 배제

토지의 개별성은 표준지 선정을 어렵게 하며 수익이나 가격을 개별로 형성되게 하여 부동산 시장에서 일물일가의 법칙이 적용되지 않는다.

ㄷ. 개개 부동산을 구별하고 그 가격이나 수익 등을 개별화, 구체화시키므로 개별분석 필요성을 제기한다.

ㄹ. 개별성으로 인해 특정 부동산에 대한 시장정보의 수집이 어렵고 거래비용이 높아질 수 있다.

ㅁ. 부동산 활동이나 현상을 개별화시킨다.

ㅂ. 부동산학에 있어서 원리나 이론의 도출을 어렵게 한다.

 

5. 인접성(연결성)

(1) 의의

토지는 인접토지와 긴밀한 공간관계에 있다. 따라서 물리적으로 보는 토지는 반드시 다른 토지와 연결되어 있다는 특징을 인접성 또는 연결성이라 하고 특정 토지개발과 사용은 인근토지에 커다란 영향을 주기 때문에 외부효과와 밀접한 관계가 있다.

(2) 인접성으로부터 파생되는 특징

- 각각의 부동산은 인지와의 협동적 이용을 필연화시킨다. 

- 소유와 관련하여 경계문제를 불러일으킨다.

- 토지이용에 있어 협동적 논리 주창의 근거가 된다. 

- 개발이익의 사회적 환수논리의 근거가 된다.

- 가격구성에 있어 인접지의 영향을 받게되고 지역분석을 필연화시킨다.

- 부동산의 용도면에서 대체가능성을 존재하게 한다.

 

<토지의 물리적 측면과 경제적 측면 비교>

구분	물리적 측면	경제적 측면
토지의 위치	불변적	가변적
토지의 공금	불가능	가능
토지의 감가	적용 배제	적용 가능
토지의 대체	완전한 대체 제약	용도적 대체 가능

<2> 토지의 인문적 특성

토지의 인문적 특성은 토지와 인간과의 관계에서 비롯되는 토지의 특성이다. 후천적, 가변적, 인위적 특징을 갖는 모든 토지활동에 관계되는 특성으로 용도의 다양성, 병합 및 분할의 가능성, 사회적, 경제적, 행정적 위치의 가변성 등이 있다.

1. 용도의 다양성

(1) 의의

부동산은 여러 가지 용도로 사용될 수 있다. 상업용 부동산이 주거용으로 주거용 부동산이 상업용으로 전환되기도 하며 도시인구가 증가함에 따라 저밀도 아파트가 고밀도 아파트로 재개발되기도 한다. 이처럼 부동산은 다양한 용도로 변형되어 사용될 수 있는데 이를 용도의 다양성, 변용성, 또는 다용도성이라 한다. 용도의 다양성은 특정용도로만 사용되도록 고안된 다른 재화에서는 쉽게 찾아볼 수 없는 특성이다. 

(2) 용도의 다양성으로부터 파생되는 특징

ㄱ. 주변의 토지이용과 용도의 다양성과의 관계

- 대상 부동산의 현재의 이용이나 타 용도로의 전환은 주변의 다른 부동산에 의해 많은 영향을 받는다. 마찬가지로 대상 부동산도 다른 부동산의 용도나 가치에 많은 영향을 주고 있다.

- 부동산 용도나 가치는 주변 부동산과 서로 영향을 주고받는 상호의존적 관계에 있다. 따라서 변용성을 다른 말로 상호의존성이라고도 한다.

ㄴ. 최유효이용의 판단근거

- 토지는 이용방법이 다양하기 때문에 두 개 이상 용도가 동시에 경합하는 경우가 많고 한 용도에서 다른 용도로의 전환도 가능하다. 따라서 최유효이용의 판단근거가 된다.

- 용도전환 및 이행을 통해 경제적 공급을 가능케 한다.

- 후보지와 이행지와 같은 용어에 내포되어 있는 토지의 개념은 절대량의 토지증가가 아니며 용도전환을 의미하는 것이다. 

ㄷ. 용도의 비가역성

- 일단 토지가 어떤 특정 용도로 이용되기 시작하면 다른 용도로 변경하는 것이 어려울 수 있다. 특히 토지 위에 구조물이 들어설 경우 이런 경향은 더욱 커진다. 토지 위에 세워진 건물의 경우에도 일단 건물이 설치되고 나면 해당 건물을 다른 용도로 사용하는 것이 어려워진다.

- 물론 용도를 변경하는 것이 완전히 불가능한 것은 아니나 용도변경에 따른 비용이 크기 때문에 사실상 용도를 변경하는 것이 어렵게 된다. 이런 특성을 '용도의 비가역성'이라 부른다.

- 창조적 이용을 가능케 한다.

- 적지론(광의의 입지론)의 근거가 된다.

- 가격다원설(가치다원설)에 있어 논리적 근거를 제공한다.