3장 부동산의 특성
토지는 일반경제재와는 본질적으로 다른 여러 가지의 특성을 지닌다. 학자에 따라 나누어지는데 부동산의 물리적 성격인 '자연적 특성'과 토지와 인간과의 관계에서 나타나는 '인문적 특성'으로 나누어 다음과 같이 살펴볼 수 있다.
<1> 토지의 자연적 특성
토지의 자연적 특성은 부동산이 본래부터 지니고 있는 물리적 특성으로 선천적, 본원적, 불변적 특성을 말하며 일반적으로 부동성, 부증성, 영속성, 개별성, 인접성 등을 들 수 있다.
1. 부동성(비이동성, 지리적 위치의 고정성)
(1) 의의
부동산은 물리적 의미에서 지리적 위치가 고정되어 있다. 토지를 구성하는 물리적 실체, 즉 토양, 광물 등은 이동될 수 있으나 토지의 지리적 위치 자체는 이동되는 것이 아니다. 부동산의 이 같은 성질을 부동성이라고 한다. 부동성을 다른 말로 비이동성 또는 '위치의 고정성'이라고 한다.
(2) 부동성으로부터 파생되는 특징
ㄱ. 동산과 부동산을 구별하는 기초적 근거
- 부동산이라는 용어는 부동산의 여러 가지 특성 중에서도 특히 부동성에 초점을 맞추어 움직이는 재산은 동산, 움직이지 않는 재산은 부동산이라 명명한 데 기인한다.
- 움직일 수 없는 부동산에 관해서는 공시방법으로 등기를 하는데 반해 동산에 관하여는 사실적 지배, 즉 점유로써 공시한다는 차이가 있다.
ㄴ. 부동산 시장의 국지화, 지역분석의 근거
- 부동산은 위치가 고정되어 있으므로 어느 지역 수요가 급증했다고 하더라도 다른 재화처럼 그곳으로 이동할 수 없다. 이러한 성격은 부동산 시장을 국지화 시키는 역할을 하며 지역시장을 형성하도록 해준다.
- 부동산은 지역적으로 세분화되어 부분시장으로 존재한다.
- 서울에 집이 필요한 사람이 다른 지방도시에 가서 집을 구하지 않을 것이다. 이처럼 부동산이 대체적으로 거래되는 지역적 범위를 동일수급권이라 하며 감정평가에서 지역분석이 필요한 이론적 근거가 된다.
ㄷ. 임장활동 및 정보활동
- 부동산 활동은 탁상분석으로만 그칠 수 없고 현장조사가 필수적으로 요구되는 작업이다. 부동산 활동은 부동산을 확인하기 위해 사람이 직접 부동산이 있는 곳으로 가야 하는 임장활동이 필수이다.
- 부동성 등으로 인해 부동산 시장은 불완전하고 통제 불가능한 요소가 많아 정보활동이라 할 수 있으며 부동산 정보는 부동산 현상 등을 분석하고 의사결정을 하기 위한 사전지식으로서 필수적이다.
ㄹ. 외부효과 발생
- 부동산은 이동성이 없어서 부동산 가치는 주변 환경 영향을 받는다.
- 부동산 주변 환경이 부동산 가격에 영향을 주는 것을 외부효과라 하며 부동산은 위치가 고정되기 때문에 부동산 주변에서 일어나는 환경조건들이 부동산 가격에 영향을 줄 수밖에 없다.
- 동일한 회사에서 지은 같은 질과 규모의 아파트라도 서울 강남에 위치하느냐 아니면 지방 소도시에 위치하느냐에 따라 아파트 가격의 차이가 커진다. 그러나 강남에 쓰레기 소각장과 같은 혐오시설이 입지하게 되면 소각장 주변 아파트 가격은 폭락하게 된다.
ㅁ. 제도적 규율의 대상
- 어떤 부동산 문제가 발생하면 그 문제해결을 위해 부동산 활동에 대한 통제나 활동의 조장을 위한 각종 규율들을 쉽게 만들어 사용할 수 있다.
- 동산의 경우 어떤 사회적 통제 대상이 되면 그 통제의 힘이 미치지 못하는 곳으로 이동하지만 부동산의 경우 부동성을 지니고 있어 어떤 사회적 규제가 있으면 있는 대로 그곳에 머물러 규제 효과를 받게 된다.
- 토지의 부동성은 지방자치단체 운영을 위한 부동산 조세 수입의 근거가 될 수 있다.
ㅂ. 토지의 이용방식이나 입지선정에 영향을 미친다.
ㅅ. 부동산 가격은 소유권 기타권리, 이익의 가격이며 담보가치의 안정성을 제공한다.
ㅇ. 사회적으로 불안심리가 높아질수록(전쟁등의 공포감) 부동산의 소유욕은 낮아지고 귀금속 등의 송유욕이 높아진다.
ㅈ. 부동산 시장을 불완전경쟁시장으로 만들며 시장기능을 대행하는 감정평가의 필요성이 제기된다.
ㅊ. 일반상품과 같이 견본 또는 진열하여 거래, 판매를 할 수 없고 부동산의 유통기구로서 부동산 중개업이 제도화되는 이유가 된다.
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