Part.1 부동산학 총론

1장 부동산학의 학문적 성격

 

<1> 부동산학의 본질

 

1. 부동산학의 정의

 

부동산학은 부동산 관련 활동을 좋은 방향으로 전개해서 부동산과 인간의 관계를 개선하는 목적을 가진 이론적 체계를 말한다. 이러한 부동산학의 정의나 개념은 시대나 환경에 따라 달라질 수 있다. 

(1) 부동산학은 부동산과 관련된 의사결정과정에 대한 것들을 알기 위하여 부동산의 법적, 경제적, 기술적인 부분들에 대한 종합응용 사회과학이라고 할 수 있다(조주현 교수).

(2) 부동산학이란 부동산활동의 능률화에 대한 원리 및 응용기술을 개척하는 종합응용과학을 말한다(김영진 교수).

- 부동산학의 연구대상은 부동산 현상과 부동산 활동 두 가지라고 할 수 있다. 

- 부동산학의 연구목적은 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 것이다. 부동산활동의 원리를 설명할 때에는 '과학성'이 인정되고 그것을 실무활동에 응용하는 기술면에서는 '기술성'이 인정된다.

- 부동산학의 연구방법은 경제적, 물리적, 법률적 측면의 종합응용과학이다. 

(3) 부동산학(Real Estate)이란 토지와 토지상에 부착되어 있거나 연결되어 있는 여러 가지 항구적인 토지개량물(land improvement)에 관하여, 그것과 관련된 직업적, 물적, 법적, 금융적 제 측면을 기술하고 분석하는 학문연구의 한 분야이다(안정근 교수). 

 

2. 부동산학의 학문적 성격

 

(1) 사회과학

사회과학은 인간과 인간 사이 관계에서 일어나는 사회현상과 인간의 사회적 행동을 탐구하는 과학의 한 분야를 말한다. 그래서 부동산학 또한 자연과학이라기 보다는 사회과학의 한 분야이다. 

(2) 종합과학

부동산학의 연구대상이 인간과 부동산, 부동산 활동과 현상의 광범위한 분야에 걸쳐있고, 이 이론들을 설명할 때 경제학, 법학, 행정합, 사회학, 심리학 등 다분야 학문을 통해 설명하는 점에서 종합학문적 성격을 가지고 있다고 볼 수 있다. 

(3) 응용과학

부동산학은 우주와 사람의 기본원리를 연구하는 물리학이나 철학과 같은 순수과학이라기보다는 복잡한 현실적 사회문제를 직접 해결하고자 하는 응용과학이라고 볼 수 있다.

(4) 경험과학

부동산학은 추상적인 학문이 아니라 현실의 부동산 활동을 바탕으로 하는 경험과학(empirical science)이다. 즉, 하나의 부동산 현상에 대한 명제(proposition)로 추출해 이를 가설(hypothesis)로 삼은 후, 이를 검증함으로써 그 사실을 설명하고 해석한 내용을 이론으로 구성하는 것이다.

(5) 규범과학

부동산학은 합리적인 부동산 활동의 판단 및 실현을 목적으로 하는 규범과학이다. '규범'이란 인간이 행동하거나 판단할 때 마땅히 따르고 지켜야 할 가치 판단의 기준을 말한다. 따라서 사회성, 공공성의 성격을 보이는 부동산 활동에서는 윤리성이 강조된다고 볼 수 있다. 

 

3. 부동산학의 3대 측면과 복합개념

 

(1) 부동산학의 3대 측면

부동산학의 유형적 측면인 기술적(물리적)측면과, 무형적 측면인 경제적, 법률적 측면을 '부동산학 기초이론의 3대 측면'이라고 한다. 

- 기술적 측면 : 물리적, 자연적, 공학적 측면으로 주로 부동산 공간의 이용기법적 측면이라고 볼 수 있다. 기술적 조건은 물론 토목, 건축, 지질, 지형뿐만 아니라 설계, 시공, 구조 설비 등 다양한 분야가 여기에 속한다. 

- 경제적 측면 : 부동산의 가격에 대한 부분으로서 부동산의 가격은 수급에 의해 이루어진다. 

- 법률적 측면 : 부동산에 관계되는 제도적인 측면으로 공, 사법상의 규율이 부동산 활동에 영향을 줄 수 있다. 

(2) 복합개념

- 부동산 활동의 사고원리는 부동산의 유형적 측면인 기술적 측면과 무형적 측면인 법률적, 경제적 측면을 모두 고려하는 '복합개념'을 토대로 한다. 

- 부동산학 기초이론의 3대 측면은 하나의 여과장치에 의해 걸러진 상호 혼입된 일정한 활용과정을 거쳐 부동산에 관한 결정이나 행동이 이루어지게 되는데 이를 '복합개념의 논리'라고 한다. 

 

<2> 부동산학의 연구범위 및 접근방법

 

1. 부동산학의 연구범위

 

(1) 부동산학의 연구대상

부동산학의 연구대상은 '부동산'이다. 그러나 무생물로서의 부동산은 연구대상이 될 수 없으며 유기적으로 변화하는 부동산이 연구대상이다. 부동산학의 연구대상은 크게 '부동산 현상'과 '부동산 활동'으로 나누어 질 수 있다. 

-  부동산 현상

'부동산 현상'이란 인간의 삶의 터로서의 부동산에서 일어나는 여러가지 법칙성 등을 말한다. 부동산 현상은 인간의 부동산 활동으로부터 생겨나지만 부동산의 본질로부터 오는 경우도 있다. 

- 부동산 활동

부동산 활동은 토지 등을 대상으로 의사를 결정하고 실행에 옮기는 관리적 측면의 행위이다. 즉, '부동산과 인간의 관계'가 부동산학의 연구대상이 되며, 부동산과 인간의 관계개선과 능률적인 부동산 활동이 부동산학의 연구목적이 된다. 

(2) 부동산학의 연구분야

부동산의 물적, 사회적, 경제적 제 상황과 제 조건을 '부동산 환경(real estate environment)'이라 하며 부동사나 환경을 구성하고 있는 요소 그 자체와 요소들 간 상호작용은 부동산학의 중요 연구대상이다. 

부동산 환경은 그것을 구성하고 있는 각 분야의 공통적인 ㄱ기능과 역할에 따라 부동산결정분야, 부동산결정의 지원분야, 그리고 부동산학의 기초분야로 나누어진다. 이 중 전자의 두 분야는 부동산실무 분야를 후자의 한 분야는 부동산 이론 분야를 나타낸다. 

 

2. 부동산학의 접근방법

 

(1) 분산식, 중점식, 종합식 접근방법

김영진 교수는 부동산학의 연구방법을 분산식 접근방법, 중점시기 접근방법, 종합식 접근방법으로 나누고 있다. 

- 분산식 접근방법 : 분산식 접근방법이란 일반적 주변과학에 의해 부동산을 부분적으로 다루는 접근방법으로서 부동산학의 존재를 인정하지 않고 주변학문을 부분적으로 인용하는 방법이다. 

- 중점식 접근방법 : 중점식 접근방법이란 부동산학 전반에 대해 특정 측면에만 중점을 두는 방법으로서 부동산학 전반에 대한 특정 측면의 기초지식이 필요하다. 

- 종합식 접근방법 : 종ㅇ합식 접근방법이란 부동산 활동과 직, 간접적으로 관련있는 주변과학을 종합하여 부동산ㅇㄴ을 기술적, 경제적, 법률적 측면 등의 복합 개념으로 이해하여 이를 종합, 이론을 구축하는 방법이다. 

(2) 법, 제도적 접근방법

부동산학을 권리나 제도 측면에서 연구하는 방법으로서 부동산의 소유권과 양도 등의 거래에 관한 이론적 측면을 다룬다. 

(3) 현상학적 접근방법

행태과학 입장이 다루지 못하는 관념, 감정, 동기 같은 심리 내부 요인을 행위 문제와 결부시키고 의미를 해석, 문제를 해결할 수 있는 접근방법이다. 

(4) 행태과학적 접근방법

부동산 활동에 내재하는 인간요인에 착안하여 부동산 행태를 중심으로 부동산 활동의 본질을 연구하는 접근방법이다. 

(5) 체계론적 접근방법

부동산학의 연구대상을 여러 부문으로 구성된 전체로 보고 연구하는 접근방법이다. 

(6) 의사결정론적 접근방법

인간은 합리적인 존재이며 자기이윤의 극대화를 목표로 행동한다는 가정에서 출발한 접근방법으로서 목적은 부동산의사결정과 부동산 실행에 대한 이해와 지식의 연구에 있다.