Part. 1 부동산학 총론

<4> 법률적 개념의 부동산

 

(2) 준부동산(의제부동산)

준부동산이란 물권변동을 등기나 등록수단으로 공시하고 있는 동산이나 동산과 부동산의 결합물을 말함. 준부동산을 의제부동산이라고 하며 준부동산은 감정평가 대상이며 저당권 목적이 될 수 있음.

ex) 공장재단, 광업재단(광업권), 어업권, 입목, 선박(20톤 이상), 항공기, 자동차, 건설기계 등

(3) 광의의 부동산

협의의 부동산과 준부동산을 합쳐 광의의 부동산이라고 함.

(4) 동산과 부동산

ㄱ. 물건은 동산과 부동산으로 나뉘는데 동산이란 토지나 건물에 항구적으로 부착되어 있지 않아 이동할 수 있는 물건을 말함.

ㄴ. 우리 '민법 제99조에 의하면 토지 및 그 정착물은 부동산이다.', '부동산 이외의 물건은 동산이다.' 라고 동산과 부동산 개념을 정의하고 있다. 

 

2. 부동산의 분류

<1> 토지의 분류

(1) '공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률'상의 분류

ㄱ. 지목의 종류

토지의 효율적 관리를 위하여 토지의 주된 사용목적 또는 용도에 따라 28가지 지목으로 구분

 

- 지목의 표기

지목	부토	지목	부호	지목	부호	지목	부호
전	전	대	대	철도용지	철	공원	공
답	답	공장용지	장	제방	제	체육용지	체
과수원	과	학교용지	학	하천	천	유원지	원
목장용지	목	주차장	차	구거	구	종교용지	종
임야	임	주유소용지	주	유지	유	사적지	사
광천지	광	창고용지	창	양어장	양	묘지	묘
염전	염	도로	도	수도용지	수	잡종지	잡

ㄴ. 용도에 따른 분류

우리나라 '공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률'은 토형이나 토성에 의해 지목을 분류하는 것이 아니라, 용도에 따라 분류하고 있다. 여러 용도가 혼재되어 있을 때 주지목추종의 원칙에 따라 지목을 결정한다.

ㄷ. 지목과 지번

지목이란 토지의 주된 사용목ㅈ거에 따라 그 종류를 구분 표시하는 명칭인데 한 필지에 한 개의 지목만이 설정된다. 이를 일필일목의 원칙이라고 한다. 필지란 1개의 지번을 붙이는 토지 등록단위이고 지번은 토지의 단위구역을 표시하기 위해 붙이는 번호이다.

 

(2) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상의 분류

ㄱ. 용도지역: 토지 이용 및 건출물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적, 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위해 서로 중복되지 않게 도시, 군관리계획으로 결정하는 지역

ㄴ. 용도지구 : 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용, 용도지역의 기능을 증진시키고 경관, 안전 등을 도모하기 위해 도시, 군관리계획으로 결정하는 지역을 말함

ㄷ. 용도구역 : 토지 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등에 대한 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화하거나 완화하여 따로 정함으로써 시가지의 무질서한 확산방지, 계획적이고 단계적인 토지이용의 도모, 토지이용의 종합적 조정, 관리 등을 위해 도시, 군관리계획으로 결정하는 지역

 

(3) 부동산 활동에 따른 토지의 분류

1) 택지

ㄱ. 택지는 지상에 건축물이 있거나 건축물을 바로 설치할 수 있도록 기반시설이 완비된 토지를 말함. 

ㄴ. 건축법상 대지 개념과 유사하고 공장도 건축이 가능하므로 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 상 대지보다 범위가 넓은 개념으로 사용

ㄷ. 비택지는 택지가 아닌 토지로서 농지나 임지 등을 의미

2) 대지

ㄱ. 대지는 '공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률'상 지목이 '대'인 토지로서 택지에 해당

ㄴ. 건축법에서 대지란 '공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률'에 의해 각 필지로 구획된 토지를 말하며 보통 건축물을 지을 수 있는 한 필지의 토지를 말함. 

3) 부지

ㄱ. 부지는 하천부지, 학교부지, 도로부지 등과 같이 일정한 목적에 제공되고 있는 토지를 말하며 건축용지 이외의 용지에도 사용되는 포괄적 용어

ㄴ. 대지, 택지, 부지 중 가장 넓은 의미의 토지는 부지

4) 후보지와 이행지

ㄱ. 후보지: 택지지역, 농지지역, 임지지역 상호간에 다른 지역으로 전환되고 있는 지역 토지

ㄴ. 이행지: 택지간(주거용, 상업용, 공업용), 농지 간(전, 답, 과수원), 임지 간(용재림, 신탄림) 용도가 변화하고 있는 토지

5) 나지, 건부지, 공지

ㄱ. 나지: 나지란 지상에 건물 등 시설물이 없는 토지로 최유효이용 상태로 평가

- 갱지: 지상에 건축물이 없는 토지로서 공법상 규제있으나 사법상 규제없는 토지

- 저지: 지상에 건축물이 없는 토지로 공법상 규제와 사법상 규제 모두 받는 토지

ㄴ. 건부지: 지상에 건축물이 있는 경우로 건물, 구축물 등의 부지로 사용되는 택지

- 건부지는 최유효이용 상태일 수도 있고 아닐 수 있음. 건부지는 지상에 있는 건물에 의해 사용, 수익이 제한되는 경우있음.

- 건부지 지상물이 최유효이용 상태 아닌 경우 건부지 효용이 상대적으로 감소되어 가격저하되며 이를 건부감가라함. 

- 개발제한 구역 내에서는 건부지를 나지보다 더 높게 평가해야 할 때 이를 건부증가라 한다.

-  개발제한구역 내에서는 건부지를 나지보다 더 높게 평가해야 할 수 있는데 이를 건부증가라함.

ㄷ. 공지: 건축법에서는 대지에서 건축물의 바닥면적을 제외한 부분을 공지라하며 건폐율이 강화될수록 공지면적이 넓어짐.

6) 필지와 획지

ㄱ. 필지: 하나의 지번이 붙는 '공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률'상의 토지의 등록단위이며 '부동산등기법'상의 등기단위

ㄴ. 획지: 필지가 법률상의 단위개념인 데 반해 획지는 이용을 상정하여 구획되는 경제적, 부동산학적 단위개념, 획지는 인위적, 자연적, 행정적 조건에 의해 다른 토지와 구별되며 가격수준이 비슷한 일단의 토지를 말함

ㄷ. 한 개의 필지가 여러 개의 획지로 나누어질 수 있으며, 여러개의 필지가 하나의 될 수 있음

7) 법지와 빈지

ㄱ. 법지: 법으로는 소유권이 인정되어 있으나 활용실익이 적은 토지

- 택지의 유효지표면 경계와 인접지 도는 도로면과의 경사된 토지부분

- 법지는 토지의 붕괴를 막기 위해 경사를 이루어 놓은 것으로 측량면적에는 포함되지만 사용할 수 없는 면적이며 면적측량은 수평투영식으로 산출하므로 법지는 윗집의 토지면적에 포함

ㄴ. 빈지: 일반적으로 바다와 육지 사이의 해변에 있는 토지말하고 활용실익은 있으나 소유권 인정되지 않는 토지

- 공유수면관리법에서는 만조수위선에서 지적공부에 등록된 지역가지의 사이를 빈지라함

- 공유수면관리법상의 빈지는 1999.2.8. 법률 제5914호로 개정되며 '바닷가'라는 용어로 바뀌었으며 '국유재산법'상의 행정재산에 속하는 것으로 사법상 거래 대상되지 않음

8) 맹지와 대지

ㄱ. 맹지: 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 어떤 접속면도 가지지 못하는 토지 건축법에 의해 원칙적으로 건물을 세울 수 없다.

ㄴ. 대지: 타인의 토지에 둘러싸여 있으나 좁은 통로에 의해 접속면을 갖는 자루형 모양 토지

9) 포락지와 선하지

ㄱ. 포락지: 개인의 사유지로서 지반이 절토되어 무너져 내려 하천으로 변한 토지

ㄴ. 선하지: 고압전선 아래 토지로 보통 선하지 감가 행함

10) 공한지, 유휴지, 휴한지

ㄱ. 공한지: 도시토지로서 지가상승을 기대하고 장기간 방치하는 토지

ㄴ. 유휴지: 바람직스럽지 못하게 놀리고 있는 토지

ㄷ. 휴한지: 농지 등 정상적으로 쉬제 하는 토지

11) 소지

소지는 택지 등으로 개발되기 이전의 자연적 상태 그대로의 토지

12) 한계지

도시로부터 멀어져 택지이용이 줄어드는 토지로서 최원방권의 토지를 의미