Part. 1 부동산학 총론

2장 부동산의 개념과 분류

 

1. 부동산의 개념

<1> 복합개념의 부동산

(1) 복합개념의 부동산

부동산을 유형적 측면인 물리적 측면과 무형적 측면인 경제적, 법률적 측면의 복합개념으로 이해하여 체계화한 것

- 물리적 개념(기술적 개념) : 자연, 환경, 위치, 공간

- 경제적 개념 : 자산, 자본, 생산요소, 소비재, 상품

- 법률적 개념 : 협의의 부동산 - 토지 및 그 정착물'

                        준부동산(의제부동산) - 공장재단, 광업재단, 입목, 어업권, 선박(20톤 이상), 자동차, 항공기, 건설기계

                        광의의 부동산 - 협의의 부동산+준부동산

(2) 복합부동산

 토지와 그 토지 위의 정착물이 각각 독립된 거래의 객체이면서 하나로 결합된 상태로서 부동산 활동의 대상이 될 때를 말한다. 부동산 거래시에는 하나의 부동산으로 거래가 이루어지며 감정평가시 일괄평가 한다.

<2> 물리적(기술적) 개념의 부동산

(1) 자연

ㄱ.  의의 : 토지는 자연물로서 토지는 일광, 강수량, 바람, 토양 등 여러 가지 자연환경의 구성요소와의 관계에서 그 개념을 명확하게 규정할 수 있으며 토지가 자연의 의미로 쓰일 때 가장 넓은 의미로 정의된다.

ㄴ. 부동산학의 관점에서 

 - 자연으로서의 부동산의 개념은 부동산 특성 중 '부증성'과 가장 밀접한 관련이 있으며 사회성, 공공성의 근거가 된다.

 - 공급의 한정성으로 일반 경제이론의 적용을 어렵게 하고 부동산학 이론의 근거가 되고 있다.

(2) 환경

ㄱ. 의의 : 부동산은 크게는 자연의 한 부분이나 작게는 물리, 사회, 경제의 여러 상황이나 조건하에 놓여 있다. 이를 환경이라 하며 토지는 그 위치가 고정되어 있기 때문에 인간은 해당 토지 위에서 일어나느 자연환경의 변화, 충격으로부터 도피 불가능하다.

ㄴ. 환경과 부동산

 - 부동산은 환경의 구성분자로서 환경으로부터 큰 영향을 받는다.

 - 환경은 부동산 활동을 지배하고 부동산 현상에 영향을 미친다.

 - 인간은 부동산 활동으로 환경을 개선하여 부동산 현상을 변화시키고 동시에 새로운 환경은 다시 부동산 활동을 지배한다.

 - 능률적인 부동산 활동에 있어서 환경의 경계나 범위를 파악하여 접근해야한다. 

 - 최근 부동산 활동은 주거에 있어서 생태학적 환경요소를 중시한다.

(3) 위치

ㄱ. 의의

 - 위치란 어떤 특정 장소가 갖는 시장성, 지형, 지세, 여타 자원 등을 포함하는 개념이며 토지는 용도에 따라 위치의 중요성이 달라진다.

 - 어떤 특정 위치는 특정 가격을 발생시키며 대부분 토지이용은 이 위치와 접근성에 따라 결정된다. 

 - 부동산의 절대적 위치는 부동산 특성 중에서 '부동성'과 관련있고 상태적 위치는 '인접성'과 관련있다.

ㄴ. 절대적 위치와 상대적 위치

 - 절대적 위치란 지리적 좌표로 결정되는 토지 위치를 말하고 상대적 위치는 주변 토지이용상황에 따라 결정되는 위치를 말한다. 

 - 토지이용에 있어서 물리적 위치보다 경제적 위치가 더 중요하다.

ㄷ. 위치가치

 - 마샬(Marshall)은 도시에 있어서 위치의 중요성을 강조하고 '위치가치'의 개념을 도입했다. 

 - 부동산의 위치가치는 부지 선정 주체, 용도, 규모에 따라 그 높고 낮음이 다양하다.

ㄹ. 위치와 접근성 

 - 개념 : 접근성이란 대상 부동산이 위치하고 있는 장소에서 다른 장소에 도달하는데 소요되는 시간, 경비, 노력 등으로 측정되는 상대적 비용을 말한다.

 - 접근 대상물 : 위험물이나 혐오물과 접근성이 좋다면 오히려 감가요인이다.

 - 접근 정도 : 대상물의 접근성이 너무 지나치면 불리할 수 있다.

 - 거리와 접근성 : 일방통행 문제나 가로의 횡단문제 등으로 이해 돌아가야하면 접근성은 나쁜것이다. 

 - 용도와 접근성 : 사람이 찾는 빈도가 낮은 부동산( 예 : 요양원 )이나 강한 흡인력, 독점력이 있는 부동산 ( 예 : 관광지 ) 일수록 접근성이 크게 중요하지 않을 수 있다.