Part. 1 부동산학 총론

<3> 부동산학의 이념

 

1. 부동산학의 일반이념

 

(1) 부동산학의 일반이념은 효율성, 형평성, 합법성이 해당된다.

(2) 미국 리얼터협회(NAR : National Association of REALTORs)의 윤리강령 서문에 의하면,

'토지의 최고최선의 이용(highest and best use)'은 자유시장경제체제에서의 효율성(능률성)을, '토지소유권의 가장 폭넓은 배분(widest distribution of land ownership)'이란 토지소유의 형평성을 의미한다.

ㄱ. 효율성

 - 경제적 원리로서 최소의 인적, 물적 자원과 시간을 투입, 최대산출을 얻는 것을 의미

 - 효율성은 민간부문에서 중시되나 공공부문에서도 부동산 정책의 목표에서 중요시된다. 

ㄴ. 형평성

 - 형평성은 사회의 제세력이나 계층 중에서 강자의 이익확보에 의해 약자 이익의 확보가 어렵다는 사회정의를 고려한 개념

ㄷ. 합법성

 - 합법성이란 부동산 현상과 부동산 호라동이 법의 테두리 안에서 법률적 적합성에 의거하여 이루어져야 한다는 이념

 

<4> 부동산 활동

 

1. 부동산 활동의 의의

 

(1) 정의

부동산 활동이란 부동산을 대상으로 전개하는 관리적 측면에서의 여러 가지 행위

(2) 부동산 활동의 주체

ㄱ. 사적 주체 : 개인과 기업을 의미하며 사적 주체는 효용이나 이윤의 극대화를 목표로 활동한다(사익성).

ㄴ. 공적 주체 : 정부, 지방자치단체, 공사 등이 포함(사회성, 공공성)

ㄷ. 제3섹터 : 사적 주체와 공적 주체가 공동으로 사업을 시행하는 경우 의미

 

2. 부동산 활동의 부문

 

(1) 우리나라 표준산업분류에 따른 부동산업

 우리나라 표준산업분류에서는 부동산업을 다음과 같이 분류하고 있다.

(2017 개정. 제10차 기준)

대분류	중분류	소분류	세분류	세세분류
부동산업	부동산업	부동산 임대 및 공급업	부동산 임대업	- 주거용 건물임대업 - 비주거용 건물임대업 - 기타 부동산 임대업
			부동산 개발 및 공급업	- 주거용 건물 개발 및 공급업 - 비주거용 건물 개발 및 공급업 - 기타 부동산 개발  및 공급업
		부동산 관련 서비스업	부동산 관리업	- 주거용 부동산 관리업 - 비주거용 부동산 관리업
			부동산 중개, 자문 및 감정평가업	- 부동산 중개 및 대리업 - 부동산 투자 자문업 - 부동산 감정평가업

(2) 부문별 부동산 활동

 부동산 활동은 활동 주체에 따라 정부 부문의 활동, 사적 부문의 활동, 전문협회의 활동으로 나눠진다.

 

정부 부문	관리활동	중앙정부나 지방자치단체 소유의 부동산을 관리
	규제활동	토지이용규제, 건축규제, 환경규제, 생태규제 등
	보조활동	공공주택의 공급, 주택보조금의 지급 등
	과세활동	면세, 감세, 중과세 등을 통해 특정 부동산 활동을 장려하거나 억제
사적 부문	부동산 개발업, 부동산 중개업, 부동산 평가업, 부동산 관리업 등
전문협회 부문	중개사협회나 평가사협회 등 회원들의 자질향상과 권익옹호 활동 등

(3) 소유활동과 거래활동

ㄱ. 소유활동 : 사용가치 중시

     소유활동의 능률화를 위해서 '최유효이용의 원칙'을 지도원리로 삼고 있다.

 ㄴ. 거래활동 : 교환가치 중시

     거래활동의 능률화를 위해서는 '거래질서확립의 원칙'을 지도원리로 삼고 있다.

 

3. 부동산 활동의 속성

 

(1) 과학성과 기술성

ㄱ. 부동산 활동은 과학성과 기술성의 양면성을 갖는다.

ㄴ. 체계화된 지식으로 부동산 활동 원리를 설명할 때 과학성이 인정되고 실무활동에 응용할 때 기술성이 인정된다.

(2) 사회성, 공공성 및 사익성

ㄱ. 부동산은 사회재인 동시에 공공재라서 부동산 호라동은 사회성과 공공성이 모두 강조된다.

ㄴ. 부동산 및 부동산 활동의 사회성, 공공성은 거래당사자와 부동산업자에게 높은 윤리성이 요구된다.

ㄷ. 부동산 및 부동산 활동이 사회성과 공공성을 동시에 강조할 때 국민 사익은 손상되지 않아야 한다.

(3) 전문성

ㄱ. 오늘날의 부동산 활동은 높은 전문성이 요구된다.

1차 수준의 부동산 활동	비전문가가 행하는 자신을 위한 활동 ex) 부동산 소유자가 하는 감정평가활동
2차 수준의 부동산 활동	부동산을 일상 업무활동으로 다루는 사람에 의한 활동이나 그 사람이 활동 전문가는 아님 ex) 공인중개사의 감정평가활동, 세무공무원의 감정평가활동 등
3차 수준의 부동산 활동	특정 부동산 활동 전문가에 의한 활동으로 가장 전문성 높음 ex) 공인중개사의 중개활동, 감정평가사의 평가활동 등

(4) 윤리성

ㄱ. 부동산 윤리의 개념과 중요성

부동산 활동은 사회성과 공공성이 강조되어 부동산업자에게는 직업윤리 중요시되고 있다. 따라서 더 높은 수준의 전문성과 윤리성을 겸비해야할 사회적 책임과 의무가 있다.

ㄴ. 부동산 윤리 유형

- 고용 윤리 : 고용주와 종업원과의 관계

- 조직 윤리 : 동업자 및 동업자 단체와의 관계

- 서비스 윤리 : 부동산 윤리 중심, 부동산업자와 의뢰인과의 관계

- 공중 윤리 : 일반 대중에 대한 부동산업자의 직업윤리

(5) 정보활동

ㄱ. 토지에는 부동성의 특성이 있고 부동산 현상을 둘러싼 환경에는 통제불가능한 요인들이 많아 정보가 매우 중요. 부동산 활동은 정보활동

ㄴ. 부동산 정보란 '어떤 부동산 의사결정이나 부동산 현상의 분석 등을 위하여 사전에 알고 있어야 할 지식'이라 할 수 있음

(6) 대인활동 및 대물활동

ㄱ. 부동산 활동의 주체는 인간이기 때문에 부동산활동에 직, 간접적 사람이 관여. 따라서 부동산 활동은 대인활동 또는 인간활동

ㄴ. 부동산 활동 객체는 부동산이기에 부동산 활동은 대물활동 성격을 가지고 있다. 이것은 부동산의 물리적 측면에 착안한 개념으로서 전문지식의 중요성과 함께 부동산을 물리적으로 취급하는 행위가 효과적이라야 부동산 활동이 합리적 활동이 됨을 설명

(7) 임장활동

ㄱ. 부동산 활동은 임장활동

ㄴ. 부동산 활동을 효율적으로 하기 위해서는 탁상을 떠나 대상 부동산 혹은 그 인근지역, 유사지역을 조사해야함

(8) 배려의 장기성

ㄱ. 부동산 활동은 부동산이 갖는 '영속성'과 '투자 고정성'등으로 인해 장기적인 배려를 거쳐 결정, 실행

ㄴ. 토지는 이용의 비가역성이 있어 토지이용과 관련된 의사결정에 장기적 관점의 배려 필요

(9) 공간활동

ㄱ. 부동산 활동은 지표면뿐 아니라 지하공간과 공중공간을 대상으로 전개

ㄴ. 3차원 공간을 대상으로 하는 공간활동이며 부동산업은 공간업

(10) 복합개념

 부동산 활동은 기술적, 경제적, 법률적 측면 모두 고려하는 복합개념

 

4. 부동산 활동의 일반원칙

부동산 활동은 인간이 부동산을 대상으로 전개하는 관리적 측면에서의 모든 활동을 말하는바, 이러한 활동을 지배하는 원칙으로 능률성의 원칙, 안전성의 원칙, 경제성의 원칙, 공정성의 원칙 등을 제기한다.

(1) 능률성 원칙

부동산 활동의 능률화를 목표로 삼는 부동산학에 있어 능률성 원칙은 가장 중요한 원칙. 부동산학은 무동산 소유활동 능률화를 위해 '최유효이용의 원칙'을, 부동산거래활동의 능률화를 위해서는 '거래질서 확립의 원칙'을 지도원리로 삼는다.

(2) 안전성 원칙

부동산 활동에 있어 안전성이 강력해야함을 말한다. 능률성과 안전성은 상호견제 관계에 있으며 안전성은 경제적, 법률적, 기술적 안전성을 고려해야한다.

(3) 경제성의 원칙

부동산 활동에 있어 부동산 특성을 통한 경제원칙 추구를 강조하는데 경제성의 원칙이란 최소 비용으로 최대효과를 올리는 것을 말한다. 또한 이 원칙은 부동산 활동 전반에 걸친 합리적 선택 원칙이라 할 수 있다.

(4) 공정성 원칙

부동산은 사회성과 공공서이 큰 재화라 부동산 활동은 사적 활동이든 공적 활동이든 인간과 부동산의 관계개선을 위해 공정하게 이루어져야 한다는 원칙이다.